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DA FIANÇA LOCATÍCIA A LUZ DO NOVO CÓDIGO CIVIL

Luiz Fernando de Melo*

Muito se tem discutido acerca dos efeitos do novo código civil nas fianças locatícias erigidas sob a vigência da lei anterior revogada(CC/16).

 A celeuma reside nova redação dada ao art. 1.500 do CC/16, que  assim dispunha "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar."

 O novo código assim determina no art. 835 "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor."

 Pelas transcrições acima percebe-se que antes a obrigação do fiador persistiria, caso este pleiteasse sua exoneração, até que sentença o exoneração, ou seja, pressuponha que para o exercício a tal direito necessário era a proposição de ação judicial.

 Pois bem.

 O novo código fala que ao obrigação irá perdurar até sessenta dias após notificado o credor. Por tal texto infere-se que por simples notificação extrajudicial poderá o fiador exercer tal direito.

 Chega-se assim a grande dúvida que permeia o mercado imobiliário: Estariam os contratos em vigor sujeitos a esse novo tratamento no que se refere a fiança?

 Entendo que não, e vários são os fatores que me conduzem a tal conclusão.

 Registre-se inicialmente que só é possível falar-se em exoneração em contratos de locação já prorrogados por prazo indeterminado. Isto porque a lei concede o direito à exoneração nos casos de fiança "sem limitação de tempo", logo os contratos ainda não vencidos tal hipótese sequer poderia ser cogitada.

 Feita esta ressalva aponto como motivo para não aplicabilidade de tal situação o fato de que a grande maioria dos contratos de locação feitos em imobiliárias tem inserido em suas cláusulas uma na qual o(s) fiador(es) RENUNCIAM ao direito do art. 1500.

 Ora aqui está a chave da questão. A nova lei mudou a forma de exercitar o direito que antes era por meio da ação judicial e agora poderá ser feita por simples notificação, mas tal situação não atinge a aqueles casos em que o direito já está renunciado.

 Em outras palavras o fiador não tem o direito a exoneração por já o ter expressamente renunciado a tal direito, pouco importando assim qualquer alteração na forma de operacionalizar tal direito.

 Mas outros fatores deságuam nesse entendimento. Um deles é o artigo 2036 no novo código determina que as locações de imóveis urbanos continuarão regidas pela lei que lhes é afeta.

 Por último temos o art. 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que teve sua vigência resguardada como acima demonstrado, que finca que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel."

 Concluo assim que os contratos de fiança, acessórios aos contratos de locação, firmados sob a égide do código civil antigo não sofrerão qualquer efeito, no que toca a exoneração, do Novo Código Civil.

* O autor é advogado, sócio membro do escritório de advocacia Beneficium Juris Advogados Associados, pós-graduado no MBA em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas.

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Última modificação: 07 abril, 2005